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瑕疵担保在租赁合同中的适用

添加时间:2018年7月26日   来源: 哈尔滨专业合同纠纷律师     http://www.ahshtls.com/

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  案情:某批发市场是市政府重点工程,为赶在十月一日前开业,作为该商场所有权人的某批发市场有限公司(被告)在商场建成后未经过消防安全部门检查,在未达到国家消防安全法有关强制性规定条件的情况下即决定开业。在招商时,被告在其置于商场中门布告栏上的招商须知中告知将进行消防通道改造。原告田某与被告经协商签订了摊位买断租赁合同,约定:原告以6250元买断被告322-324号摊位5年的经营使用权,买断费不退还;买断期内每三个月交纳一次租金2250元,被告不随意调整摊位(上级主管部门或政府部门调整例外);须被告为原告改造摊位设施,原告必须无条件配合,合同未约定摊位的具体面积。合同签订后,原告依合同交纳了322-324号摊位的买断费及三个月租金,被告给原告出具了一张收款收据,在买断费后括号里面注明保证消防设施,摊位改造金。在实际交付租赁物时,为确定各摊位的具体面积,被告在各摊位四至划了红线,并规定各承租人不得超越红线经营。在此后的几年里,该服装城被省公安厅列为重大火灾安全隐患单位,省消防部门亦多次提出整改要求。因此,被告对商场摊位进行了改造,增加了消防通道,致使原告322-324号摊位面积减少,原告为此诉至法院要求判令被告因违约给原告造成的买断费和租金损失。
  本案在处理过程中存在以下两种意见:
  第一种意见认为,本案并不属于租赁物瑕疵担保责任的适用情形。并且,即使本案属于瑕疵担保责任问题,被告在招商中已将该瑕疵以招商须知形式张贴在商场大厅上,业户是看了招商须知才与商场签订合同,即本案标的物的瑕疵被告已经明确告知原告,原告在明知该瑕疵的情况下接受了标的物,故被告不应当承担责任。第二种意见认为,本案属于租赁物瑕疵担保责任的适用情形。本案中的标的物存在瑕疵,这种瑕疵可能危及承租人的人身和财产安全,符合《合同法》第二百三十三条规定的情形,即使被告已经将该瑕疵明确告知原告,原告也在明知该瑕疵的情况下接受了标的物,原告也可以随时解除该租赁合同,或要求被告赔偿因此带来的损失(减少租金)。本案中因消防通道改造使原告承租面积减少,原告对减少承租面积无需支付租金,故应该判决被告承担责任。
  分析:上述两种意见分歧主要在于以下三点,笔者试对其分析如下:
  首先,关于瑕疵担保责任的相关法律规定:租赁合同是双务有偿合同。出租人负有交付租赁物,并在阻赁期间保证租赁物符合约定用途的义务,承租人应当按约定交付租金。第一种意见认为根据租赁合同关于消防通道须改造约定,是双方当事人的共同合意,消防通道改造并不是转嫁责任,而是原告承租时所认可的条件,对此,合同约定了一种五条件的服从,原告不应该在此问题上再主张民事权利,被告不应当承担责任。
  另一种意见认为,因本案涉及租赁物可能危及承租人的人身和财产安全问题,应适用合同法第223条的规定动作。在本案中,被告在其商场未达到国家消防安全法有关强制性规定条件的情况下即将摊位交付给被告使用,其交付的标的物不符合相关法律规定,严重危及作为承租人的原告的人身安危,即使作为承租方的原告明示或暗示地接受了这种不符合国家强制性法律规定的标的物,被告的严重过错仍不能被免除。作为出租方的被告有义务进行消防通道改造,该种义务不能被转移。鉴于该标的物已经实际交付并被使用,原告并没有提出解除合同,并且商场进行消防通道改造后,该瑕疵将被克服,该建筑物会成为符合法律规定的建筑物,故该合同并不必被解除,而应继续履行,但被告应当承当消防通道改造的责任,并赔偿由此给原告带来的损失。
  其次,在法院作出此种认定时,存在一个问题:当事人双方在庭审中并没有就标的物是否因不符合法律规定而影响责任的认定进行相关辩论,法院却以此来作为判决依据,是否剥夺当事人诉讼权利?有的人认为,不能把简单的案件复杂化,所以不必以当事人争议理由之外的理由判决,就如法院不能作出当事人诉讼请求之外的判决一样。但笔者认为:根据一般法理,法院不能在判决中写进当事人双方并未辩论的事项,即便是法院在庭审中已经查明,否则则剥夺了当事人的相关诉讼权利。但是法院是否可以以双方争议的理由之外的理由进行判决?答案是肯定的,因为这是法律适用问题,法院有正确适用法律的权力和义务。所以,本案以此理由对案件进行判决是适当的。
  再次,又一争议焦点——合同面积如何确定。
  上述问题之外,还存在一个需要解决的问题:原告因为该租赁物的瑕疵而实际受到损失吗?如果有,那么损失是多大呢?对此,前述两种观点的分歧就在于合同约定的租赁面积是否减少。
  本案争执的租赁合同未明确约定摊位面积。本案怎样确定租赁面积,这时就不得不提到该合同的第六条,正是因为对其解释不同,所以会出现不同的意见。我们得先看看该合同第六条是如何约定的:“乙方 (被告)需保护甲方(原告)摊位、房屋结构及财产的完整性,不得损坏摊位和水电消防等公共设施,否则,按其损坏额两倍给予赔偿。为给顾客创造良好的购物环境,需甲方为乙方改造摊位设施,乙方必须无条件配合。” ’
  对此条的解释,持第一种意见的人认为,租赁合同中相关约定的原意是租赁面积为消防通道改造后的面积,故合同中才没有对租赁具体面积进行描述的条款,而只是约定了摊位的具体号码,租赁面积要等到消防通道改造以后才能具体确定,在双方交付时的摊位面积只是原告暂时使用面积,被告进行消防通道改造并没有使租赁面积减少。
  持第二种意见的人则认为,该条本意是要求原告同意并配合被告对市场摊位进行消防设施改造,它并不能免除被告因此而承担的租赁物瑕疵担保责任。并且,该条约定只写明消防设施与摊位改造,而并末明确而具体地写明消防设施是消防通道改造,故认定双方对消防通道改造作了明确约定将毫无根据。故原告的租赁面积为交付时的实际面积,被告进行消防通道改造必然使该面积减少,故被告应该对原告进行相应赔偿。
  对此,笔者同意第二种意见。因为,对此条的解释,应理解为合同提供方即被告方制订的格式条款,对格式条款,应作出不利于条款提供者即被告的解释,该条款是被告为了防止将来可能出现的原告不配合消防设施改造现象出现,并且这种可能只是可能性,不是必然要出现的。而被告在合同中企图以第六条这个格式条款暗示地将其负有的不可推卸的消防通道改造义务强加给原告,以免除自己承担的标的物瑕疵担保责任,这加重了原告方责任,排除了原告方主要权利。对该条款,应理解为其要求被告对将来可能进行的对市场摊位改造予以配合,被告并不明确知晓该种改造带来的摊位面积减少将不受补偿,它并不能免除被告因此而承担的合同责任。因此,对摊位面积,并不能如持第一种意见的人所解释为消防通道改造后的面积。该合同只是约定了摊位号,故摊位面积约定并不明确,应以实际交付的标的物或以交易习惯为准。而摊位作为特定化的租赁物,在交付时,有红线所标示的四至,其面积是确定的,故摊位面积在消防通道改造前是具体而确定的。在消防通道改造以后,该确定的面积必然减少,被告应该对此向原告承担相应的赔偿责任。
  综合以上观点,笔者认为,被告应对原告的损失进行赔偿。




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